Zdarza się, że klienci trafiają do mnie z mieszkaniami w prestiżowych lokalizacjach, które miały być „spełnieniem marzeń”.
Adres zgadza się – ścisłe centrum Warszawy, zabytkowa kamienica, klimat, historia.
Problem w tym, że kamienica to nie biała kartka, tylko wpisany do rejestru zabytek z bardzo konkretnymi ograniczeniami.
To mieszkanie miało kuchnię, łazienkę, korytarz, dwa pokoje (jeden przechodni) i salon.
Klientka chciała zrobić z tego nowoczesne, funkcjonalne wnętrze:
- kuchnię przenieść do salonu,
- zamienić obecną kuchnię w sypialnię z garderobą i małą łazienką,
- zamurować dwa otwory drzwiowe,
- i dołożyć nowe drzwi w ścianie nośnej, żeby z korytarza dało się wejść do pokoju przechodniego.
Brzmiało ambitnie i na papierze całkiem logicznie.
W praktyce? Każdy z tych pomysłów miał techniczne „ale”.
1. Przeniesienie kuchni do salonu
Żeby kuchnia działała, trzeba doprowadzić wodę, kanalizację i wentylację.
I tu zaczęły się schody.
Wentylacja: przewody były na ścianie z oknami, ale tylko kominiarz mógł stwierdzić, czy któryś z nich można wykorzystać pod okap.
Odpływ wody: wymaga prowadzenia rur w podłodze, a w kamienicach podłoga to najczęściej drewniane belki stropowe, których nie wolno przewiercać.
Woda: da się pociągnąć w ścianach, ale odpływu już nie oszukasz.
Realnie mogło okazać się, że żaden z przewodów wentylacyjnych w ścianie nie jest możliwy do wykorzystania, bo należy do innego mieszkania. Natomiast przeprowadzenie rur odprowadzających wodę z kuchni mogło być niemożliwe ze względu na układ belek w podłodze i niemożliwość uzyskania odpowiedniego spadku.
2. Druga łazienka w nowej sypialni
Marzenie każdej właścicielki – własna łazienka przy sypialni.
Tyle że rury kanalizacyjne mają średnicę 100 mm, potrzebują dużego spadku, a każda łazienka musi mieć osobny przewód wentylacyjny.
Czyli znowu: strop, konstrukcja, kominy, pozwolenia.
Teoretycznie można użyć rozdrabniacza, który pompuje ścieki cienką rurą, ale to półśrodek – głośny, awaryjny i ryzykowny w budynku sprzed stu lat.
3. Nowe drzwi w ścianie nośnej
Każde wybicie otworu w ścianie nośnej wymaga projektu konstrukcyjnego, opinii inżyniera i zgłoszenia budowlanego.
W przypadku remontu w zabytkowej kamienicy, należy przygotować projekt budowlany, który będzie zawierał projekty wszystkich przebudów i zmian w instalacjach, takich jak: elektryczne, hydrauliczne i wentylacyjne.
Koszt samego projektu budowlanego? Minimum 20 000 zł.
4. Zabytkowa kamienica = zgoda konserwatora
Żeby w ogóle ruszyć z remontem, potrzebna jest zgoda Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
A zanim ją dostaniesz, musisz przygotować:
program prac konserwatorskich (ok. 5 000 zł),
ekspertyzy,
i kompletny projekt budowlany.
W tym przypadku konserwator już na etapie ustaleń powiedział jasno:
❌ nie zgadza się na zmianę układu funkcjonalnego,
❌ nie pozwala na zamurowanie ani wybicie drzwi,
❌ wymaga wymiany starych okien na identyczne okna skrzyniowe wraz z okuciami.
Koszt takiej wymiany: 36 000 zł za 5 okien.
5. Rzeczywistość vs. marzenie
Klientka kupiła mieszkanie z myślą o luksusowym apartamencie w kamienicy z sypialnią, prywatną łazienką i pokojami dla dzieci.
Prestiż lokalizacji był argumentem decydującym.
Ale okazało się, że układ i technologia budynku nie pozwalają zrealizować jej wizji.
Nie dało się przenieść kuchni, nie dało się dobudować łazienki, a nawet prostsze zmiany wymagały projektów, zgód i ogromnych kosztów formalnych.
Wniosek?
Zanim kupisz mieszkanie w zabytkowej kamienicy, bo „ma klimat”, sprawdź:
czy możesz zmienić jego układ,
jakie są ograniczenia konserwatorskie,
i czy Twoje plany są w ogóle technicznie wykonalne.
Bo prestiżowy adres nie zawsze oznacza komfortowe życie.
Zanim kupisz marzenie o życiu w kamienicy, warto sprawdzić, czy to marzenie w ogóle da się zrealizować.
